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Sort des intérêts contractuels du prêt immobilier

Le 04 avril 2017
Nullité de la stipulation contractuelle d’intérêts : vers une automaticité de la sanction.

Par trois arrêts en dates des 12 Janvier 2017 (n°16/17800), 27 janvier 2017 (n° 15/00721) et 23 mars 2017 (n°16/17800) la Cour d’appel de Paris a annulé les stipulations contractuelles d’intérêts contenues dans des contrats de prêt prévoyant le calcul des intérêts sur une base de 360 jours.

Cette position est aujourd’hui classique.

Néanmoins ces arrêts vont plus loin en écartant toutes références à la notion de préjudice réellement subi par l’emprunteur et en rejetant ainsi les développement purement stratégiques développés par grand nombre de Banques.

 

Les Banques font souvent référence à la notion de mois normalisé afin de faire obstacle à l’argumentation de l’emprunteur.

Elles soutiennent que chaque mois est compté pour 1/12e d’année, qu’il est appliqué pour le calcul des intérêts mensuels le 1/12e du taux d’intérêt annuel, et qu’ainsi il n’y aurait pas de surcoût d’’intérêts et donc pas de préjudice pour l’emprunteur.

Elles en déduisent l’irrecevabilité de l’action en nullité.

Une telle analyse est erronée tant en fait qu’en droit.

Tout d’abord le raisonnement fait totalement abstraction des échéances dites « brisées ». Le remboursement des échéances dans la vie d’un prêt n’est pas toujours réalisé sur un mois plein : lors du paiement de la première échéance, en cas de remboursement anticipé, ou encore de déchéance du terme, les remboursements sont aléatoires. Dans ce cas, il est impossible d’utiliser un mois normalisé et le surcoût d’intérêt est réel.

En tout état de cause la notion de préjudice n’a pas lieu d’être prise en considération.

En effet ainsi que le relève la Cour d’appel de PARIS dans les trois arrêts évoqués « peu important que la banque soutienne l’absence de surcoût d’intérêt ou « l’équivalence des calculs – le intérêts contractuels étant selon elle dans les deux cas, 360 ou 365 jours, calculés sur une base de 1/12e, ou se prévale d’un prétendu seuil en deçà duquel la nullité ne pourrait être prononcée : en effet c’est la clause elle même qui doit être déclarée nulle, emportant substitution de l’intérêt légal, dès lors qu’en présence d’une telle clause, aucun taux d’intérêt n’a été valablement stipulé, l’emprunteur n’ayant pas été mis en mesure au moment de la conclusion du contrat d’évaluer le surcoût susceptible d’en résulter ».

Il s’agit d’une nullité d’ordre public, la présence d’un taux d’intérêt dans un contrat de prêt relèvant de l’ordre public de protection. Dès lors il doit y avoir automaticité de la sanction, peu importe le préjudice subi.

Il convient de souligner que la Cour d’appel de Versailles avait déjà statué dans ce sens dans un arrêt du 2 avril 2015 (1308484 ) en énonçant :

« Par ailleurs en réponse à l’argument du Crédit lyonnais selon lequel il serait plus judicieux d’indemniser la partie lésée par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi du fait de l’erreur de calcul, il importe de relever que l’application du taux d’intérêt légal ne relève pas du régime de la responsabilité mais des conséquences de la nullité de la stipulation écrite d’intérêts, elle-même régie pas des dispositions d’ordre public dont le prêteur ne peut s’affranchir ».

Dans ces conditions il est difficile de comprendre la résistance de certains tribunaux de première instance qui continuent à exiger la démonstration d’une incidence de l’utilisation de l’année lombarde sur le calcul des intérêts ou pire encore sur le calcul du TEG en faisant référence à la règle de la décimale.

Le second argument développé par les Banques est l’absence de proportionnalité de la sanction et plus précisément que la sanction de la nullité constitue « une atteinte disproportionnée au droit de l’établissement prêteur au respect de ses biens garanti par l’article 1er du protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».

La Chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de statuer sur cet argument dans un arrêt en date du 12 janvier 2016 (n°14-15203) concernant le TEG en énonçant que « la souscription de parts sociales peut être imposée par une Banque comme une condition d’octroi d’un prêt et constitue alors des frais entrant dans le calcul du taux effectif global à mentionner. Une erreur concernant cette mention entraîne la substitution du taux de l’intérêt légal au taux d’intérêt contractuel, sans que cela ne constitue une atteinte disproportionnée au droit de la Banque et au respect de ses biens garanti par le protocole n°1 de la CEDH ».

L’arrêt du 12 janvier 2017 de la Cour d’appel de Paris (n°1617800) écarte également de façon lapidaire cet argument considérant que « l’annulation de cette clause ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de l’établissement de crédit prêteur au respect de ses biens garanti par l’article 1er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».

Ces trois arrêts confirment donc l’illégalité de l’utilisation d’une base 360 jours, ce qui est désormais classique au regard des différents arrêts de Cour d’appel déjà connus, mais vont plus loin en se plaçant dans le courant de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 2 avril 2015, faisant abstraction de toute notion de préjudice.

Cette analyse apparaît difficilement critiquable d’un point de vue juridique mais il est à parier que les lobbys bancaires fassent tout leur possible pour tenter de minimiser sa portée.